In base all’articolo 817 del codice civile si definiscono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ornamento di un altro bene.
Questa destinazione può essere impressa dal proprietario della cosa principale o da chi ha su di essa la titolarità di un diritto reale (si pensi ad esempio a chi ha un diritto di usufrutto o di abitazione). Siamo all’interno del più ampio fenomeno dell’aggregazione di cose ma, affinché si possa parlare di pertinenza, devono essere rispettati dei requisiti precisi.
La cosa principale e la pertinenza possono essere sia beni mobili che immobili. Non deve trattarsi necessariamente di due beni immobili come nel caso della pertinenza immobile. La pertinenza riveste una posizione subordinata rispetto alla cosa principale e ha una destinazione diversa (a servizio o ornamento). Tra i due beni esiste un vincolo reale e durevole, ovvero non occasionale o effimero.
A differenza di un bene composto, il bene principale, nei confronti della pertinenza, è pienamente autonomo e ricava dalla pertinenza soltanto una maggiore utilità in termini di godimento o ornamento. A loro volta anche le pertinenze conservano la loro natura e individualità fisica nonostante lo scopo cui sono assoggettate.
Pertinenza immobiliare: quali sono i requisiti
Affinché si possa parlare di pertinenza, occorre il rispetto di due requisiti:
- un elemento oggettivo, ovvero la destinazione duratura nel tempo del bene accessorio, a servizio o ad ornamento del bene cosiddetto principale;
- un elemento soggettivo che è dato dalla volontà di creare il predetto vincolo di funzionalità.
Affinché insorga il legame pertinenziale il bene non deve essere necessariamente fisicamente connesso o collegato al bene principale. È infatti possibile che vi sia una distanza materiale. Ciò che conta è che sussista un legame tra il bene principale e la pertinenza di tipo economico funzionale. Si pensi ad un garage a servizio della casa che non si trovi nelle immediate vicinanze rispetto ad essa.
Quali sono le pertinenze di un immobile
Veniamo ora alle pertinenze immobiliari ed esaminiamo cosa siano esattamente le pertinenze di un immobile. Il concetto di pertinenza immobiliare rileva non solo da un punto di vista civilistico ma anche fiscale poiché il proprietario dell’abitazione è tenuto a versare le tasse anche sulle pertinenze immobiliari.
L’articolo 8 comma 3 del Dlgs 23/2011 prevede che per pertinenze dell’abitazione principale si intendono esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali:
- C/2: magazzini e locali di deposito, cantine, soffitti e solai;
- C/6: stalle rimesse, posti auto, autorimesse non aventi finalità di lucro;
- C/7: tettoie chiuse o aperte.
Cosa comportano da un punto di vista fiscale? Ai fini Imu, come per l’abitazione principale, le pertinenze saranno esenti dal pagamento dell’imposta. È necessario tuttavia il rispetto di una regola ben precisa. Potrà beneficiare dell’esenzione soltanto una unità pertinenziale per ciascuna categoria catastale.
Quindi se possiedo due box auto soltanto uno potrà beneficiare dell’agevolazione fiscale. Dunque saranno al massimo tre le pertinenze esenti dall’IMU. Qualora vi siano più pertinenze accatastate nella stessa categoria come nell’esempio fatto, sarà il proprietario dell’abitazione a dover scegliere su quale pertinenza far valere l’agevolazione.
Dobbiamo precisare che le pertinenze della casa non sono solo quelle rientranti nelle categorie catastali sopra indicate poiché queste rilevano ai fini fiscali. Si pensi ad un gazebo o a un capanno non rientrante nelle categorie indicate ma che costituiscono pertinenza immobiliare.
Vendita immobile: che succede?
Cosa succede se il proprietario dell’abitazione decide di vendere la casa? Ipotizziamo che ci siano anche un giardino e un capanno in qualità di pertinenze.
In base all’articolo 818 codice civile la pertinenza forma con la cosa principale un’unità in senso economico; ne consegue che è sottoposta allo stesso regime giuridico del bene principale, senza che questo possa escludere che la pertinenza possa essere oggetto di autonomi rapporti.
Gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze, se non è diversamente disposto. La vendita della casa comprende anche la vendita del box auto o della cantina, se non è stabilito espressamente il contrario. Se nell’atto di vendita non è indicato nulla, il compratore acquista automaticamente anche il box e la cantina, oltre all’abitazione in quanto pertinenze rispetto ad essa.
Quando cessa il vincolo pertinenziale?
La cessazione del vincolo pertinenziale non richiede particolari forme. Così come esso si instaura di fatto, allo stesso modo di fatto può venir meno nei seguenti casi:
- il proprietario modifica la destinazione di un bene nei confronti dell’altro;
perimento della cosa principale o della pertinenza; - sopravvenuta inidoneità della pertinenza ad assolvere alla sua funzione.
fonte: wikicasa